Kontrakan
Kontrakan adalah istilah yang digunakan di Indonesia untuk merujuk pada aktivitas menyewa atau menyewakan sebuah tempat tinggal, seperti rumah, kamar, atau unit hunian lainnya, dalam jangka waktu tertentu (biasanya bulanan atau tahunan).
Dalam kontrakan, ada perjanjian sewa antara pemilik properti dan penyewa. Penyewa membayar sejumlah uang sebagai biaya sewa untuk memperoleh hak tinggal dan menggunakan properti tersebut sesuai ketentuan yang disepakati. Sementara itu, pemilik properti tetap mempertahankan hak kepemilikan.
Kontrakan menjadi solusi bagi mereka yang membutuhkan tempat tinggal sementara tanpa harus membeli properti.
Tips mencari kontrakan
Baik, berikut beberapa tips untuk mencari kontrakan yang sesuai:
1. Tentukan Budget:
Tentukan berapa maksimal budget yang Anda alokasikan untuk kontrakan. Sesuaikan juga dengan biaya tambahan seperti listrik, air, atau biaya lingkungan.
2. Lokasi Strategis:
Cari lokasi yang dekat dengan aktivitas harian, seperti tempat kerja, sekolah, atau fasilitas umum (pasar, pusat perbelanjaan, dan layanan kesehatan).
3. Cek Kondisi Fisik:
Saat survei langsung, perhatikan kondisi bangunan, mulai dari dinding, atap, lantai, hingga kebersihan lingkungan sekitar. Hal ini sangat penting agar Anda nyaman selama tinggal.
4. Pertimbangkan Fasilitas:
Pilih kontrakan yang menyediakan fasilitas sesuai kebutuhan, seperti dapur, kamar mandi dalam, area parkir, akses Wi-Fi, atau AC jika diperlukan.
5. Lihat Lingkungan Sekitar:
Penting untuk memeriksa keamanan dan kenyamanan lingkungan sekitar kontrakan. Tanyakan ke warga sekitar untuk mendapatkan informasi tentang kondisi di sana.
6. Periksa Kelengkapan Dokumen:
Pastikan kontrakan tersebut memiliki dokumen resmi dan legal. Buat perjanjian sewa secara tertulis yang mengatur hak dan kewajiban kedua pihak.
7. Pikirkan Jangka Waktu Sewa:
Beberapa kontrakan menawarkan sewa bulanan, tahunan, atau bahkan dua tahunan. Pastikan jangka waktu ini sesuai dengan rencana Anda.
Beda kontrakan dan sewa
"Kontrakan" dan "sewa" sering digunakan dalam konteks yang mirip, namun ada beberapa perbedaan halus di antara keduanya, terutama dalam penggunaannya sehari-hari:
1. Kontrakan
Istilah ini umumnya digunakan untuk menyewa properti dalam jangka panjang, seperti rumah atau kamar, dan sering kali mencakup durasi yang lebih lama (tahunan atau minimal bulanan).
Biasanya, kontrakan lebih berfokus pada tempat tinggal permanen atau semi-permanen. Penghuni memiliki lebih banyak kebebasan untuk menetap dalam waktu lama.
Pada kontrakan, pemilik bisa memberikan fasilitas seperti perabotan atau bahkan melakukan perbaikan kecil yang diperlukan, tergantung kesepakatan.
2. Sewa
Sewa adalah istilah yang lebih luas dan bisa mencakup berbagai jenis properti atau barang (misalnya, kendaraan, alat elektronik, atau ruangan).
Durasi sewa lebih fleksibel, dari harian, mingguan, bulanan, hingga tahunan, tergantung kesepakatan.
Umumnya, "sewa" sering digunakan untuk properti jangka pendek atau kebutuhan sementara, dan aturan penggunaannya lebih ketat daripada kontrakan. Sewa juga bisa melibatkan perjanjian kontrak yang lebih detail tentang apa yang boleh atau tidak boleh dilakukan.
Ada beberapa jenis kontrakan yang biasanya ditawarkan, tergantung kebutuhan, fasilitas, dan preferensi penghuni.
Jenis kontrakan
Berikut beberapa jenis kontrakan yang umum:
1. Rumah Kontrakan
Merupakan pilihan populer bagi keluarga atau individu yang ingin tinggal dalam waktu lama. Rumah kontrakan biasanya memiliki fasilitas lengkap, seperti kamar tidur, dapur, ruang tamu, dan kamar mandi.
2. Bentuk fisik kontrakan
Bisa berupa rumah kecil sederhana hingga rumah besar dengan banyak kamar. Durasi sewanya biasanya tahunan.
Tinggal di kontrakan bisa menjadi pilihan yang aman asalkan memenuhi beberapa kriteria penting terkait keamanan dan kenyamanan.
Mirip dengan kontrakan, namun lebih kecil dan biasanya disewakan per kamar, terutama untuk pelajar, mahasiswa, atau pekerja yang tinggal sendiri.
Kost bisa memiliki fasilitas lengkap seperti kamar mandi dalam, AC, atau akses Wi-Fi, tetapi ada juga yang sederhana tanpa fasilitas tambahan.
3. Kontrakan Petakan:
Umumnya berupa rumah petak atau unit-unit kecil dengan beberapa kamar. Setiap unit memiliki fasilitas dasar, seperti kamar tidur dan dapur sederhana.
Harga sewanya lebih terjangkau, sering kali cocok untuk keluarga kecil atau pasangan.
4. Apartemen Kontrakan
Jenis kontrakan ini berupa unit apartemen yang disewakan bulanan atau tahunan, dan biasanya memiliki fasilitas modern seperti kolam renang, pusat kebugaran, dan keamanan 24 jam.
Apartemen kontrakan banyak ditemukan di kota besar dan sering dicari oleh profesional muda atau ekspatriat.
5. Kontrakan Ruko (Rumah Toko):
Ruko adalah kombinasi tempat tinggal dan tempat usaha. Biasanya terdiri dari lantai dasar sebagai area usaha dan lantai atas untuk tempat tinggal.
Jenis ini cocok untuk pengusaha kecil atau UMKM yang ingin menjalankan bisnis dari rumah.
6. Villa atau Rumah Liburan:
Biasanya disewakan untuk jangka pendek atau bulanan untuk liburan atau kebutuhan rekreasi, terutama di daerah wisata seperti pantai atau pegunungan.
Villa dilengkapi dengan fasilitas liburan dan sering kali disewakan sebagai tempat menginap sementara.
Masing-masing jenis kontrakan memiliki kelebihan dan cocok untuk kebutuhan yang berbeda.
Secara umum, "kontrakan" lebih merujuk pada hunian atau tempat tinggal dalam waktu lama, sedangkan "sewa" bisa untuk apa saja dengan durasi dan aturan yang fleksibel.
Berikut adalah beberapa kelebihan dan kekurangan kontrakan yang perlu dipertimbangkan sebelum memutuskan untuk tinggal di kontrakan:
Kelebihan Kontrakan
1. Lebih Fleksibel:
Tidak ada komitmen jangka panjang seperti jika membeli rumah. Penyewa bisa pindah dengan mudah sesuai kebutuhan, terutama jika ada kesempatan pekerjaan atau alasan lain yang membutuhkan perubahan tempat tinggal.
2. Biaya Lebih Terjangkau:
Biaya kontrakan umumnya lebih rendah dibandingkan membeli rumah. Ini cocok bagi mereka yang belum memiliki cukup dana untuk membeli rumah atau lebih memilih opsi sewa.
3. Pemeliharaan Ditanggung Pemilik:
Umumnya, pemilik kontrakan akan menanggung biaya perbaikan besar atau pemeliharaan rumah, seperti kerusakan struktur bangunan atau perbaikan atap. Ini bisa mengurangi beban biaya perawatan bagi penyewa.
4. Tidak Terikat dengan Properti:
Penyewa tidak perlu mengkhawatirkan kenaikan atau penurunan nilai properti, karena mereka tidak memiliki tanggung jawab kepemilikan.
5. Akses ke Fasilitas Lingkungan yang Baik:
Beberapa kontrakan memiliki fasilitas lengkap dan lingkungan yang nyaman, misalnya dekat dengan transportasi umum, sekolah, atau tempat kerja.
Kekurangan Kontrakan
1. Tidak Ada Kepemilikan:
Setelah masa sewa selesai, penyewa tidak memiliki hak apa pun terhadap properti tersebut. Semua pembayaran sewa tidak memberi kepemilikan atau keuntungan investasi jangka panjang.
2. Keterbatasan dalam Mendekorasi atau Merenovasi:
Pemilik sering membatasi perubahan yang bisa dilakukan pada properti. Penyewa mungkin tidak bisa mendekorasi atau merenovasi sesuai selera tanpa persetujuan pemilik.
3. Kemungkinan Kenaikan Harga Sewa:
Pemilik dapat menaikkan harga sewa saat kontrak berakhir, yang mungkin memberatkan bagi penyewa, terutama jika anggaran terbatas.
4. Kepastian Tinggal Tidak Terjamin:
Pemilik bisa memutuskan untuk tidak memperpanjang kontrak sewa, misalnya jika properti akan dijual atau digunakan untuk keperluan pribadi. Ini membuat penyewa harus mencari tempat tinggal lain.
5. Keterbatasan Fasilitas atau Privasi:
Beberapa kontrakan mungkin memiliki fasilitas terbatas, terutama untuk kontrakan kecil atau sederhana. Selain itu, tinggal di kontrakan dengan banyak unit bisa mengurangi privasi.
6. Tidak Dapat Dijadikan Aset Investasi:
Berbeda dengan membeli rumah, tinggal di kontrakan tidak memberikan keuntungan dari kenaikan nilai properti, sehingga tidak bisa menjadi aset investasi jangka panjang.
Kesimpulan
Tinggal di kontrakan ideal bagi mereka yang menginginkan fleksibilitas dan belum siap untuk membeli rumah. Namun, bagi mereka yang mencari kepastian tempat tinggal jangka panjang dan investasi, membeli rumah mungkin lebih cocok.
Aturan pemerintah tentang kontrakan
Aturan pemerintah terkait kontrakan biasanya mencakup beberapa hal penting untuk melindungi hak dan kewajiban baik penyewa maupun pemilik. Beberapa aturan ini termasuk peraturan mengenai kontrak sewa, pajak, dan hak-hak penyewa. Berikut adalah beberapa poin utama aturan pemerintah tentang kontrakan di Indonesia:
1. Perjanjian Sewa Menyewa
Menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata), khususnya Pasal 1548-1600, hubungan sewa-menyewa harus diatur dengan perjanjian tertulis yang jelas mengenai hak dan kewajiban kedua belah pihak.
Dalam perjanjian sewa, perlu dijelaskan detail mengenai masa sewa, biaya sewa, fasilitas yang diberikan, hak serta kewajiban penyewa dan pemilik, dan aturan yang harus diikuti selama masa sewa.
2. Hak dan Kewajiban Pemilik dan Penyewa
Pemilik berkewajiban memastikan properti yang disewakan layak huni dan melakukan perbaikan atas kerusakan besar pada bangunan.
Penyewa berkewajiban menjaga kondisi properti dan mengembalikan properti dalam keadaan baik saat masa sewa berakhir.
Penyewa juga berhak menikmati properti sesuai ketentuan yang disepakati tanpa gangguan yang tidak wajar dari pemilik.
3. Kenaikan Harga Sewa
Kenaikan harga sewa harus disepakati kedua belah pihak dan biasanya diberitahukan sebelum masa kontrak berakhir.
Pemilik tidak bisa secara sepihak menaikkan harga sewa selama kontrak masih berlaku, kecuali ada perjanjian khusus.
4. Pajak Penghasilan dari Sewa Properti
Pajak Penghasilan (PPh) atas pendapatan sewa dikenakan pada pemilik properti sesuai dengan Peraturan Menteri Keuangan (PMK) No. 34/PMK.03/2017. Pemilik harus membayar pajak sebesar 10% dari pendapatan sewa yang diterima setiap tahun.
Jika pemilik tidak melaporkan pendapatan sewa, ia bisa dikenakan sanksi pajak dari pemerintah.
5. Perlindungan Konsumen
Undang-Undang No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen juga memberikan hak bagi penyewa sebagai konsumen. Pemilik harus memberikan informasi yang jelas, tidak menyesatkan, dan menyediakan tempat yang layak sesuai dengan perjanjian.
6. Syarat Perpanjangan dan Pengakhiran Sewa
Jika ingin memperpanjang sewa, kedua belah pihak harus menyepakati syarat-syarat baru atau melanjutkan perjanjian yang sama.
Pemilik dapat memutus kontrak jika penyewa melanggar ketentuan dalam perjanjian, misalnya dengan merusak properti atau tidak membayar sewa sesuai waktu.
7. Aturan Penggunaan Properti
Properti yang disewakan harus digunakan sesuai tujuan dalam perjanjian, misalnya hanya untuk hunian dan bukan untuk kegiatan usaha jika memang sudah ditentukan untuk tempat tinggal.
Pemerintah daerah juga dapat menetapkan peraturan terkait zonasi dan peruntukan properti yang perlu diikuti penyewa.
Aturan-aturan ini bertujuan untuk melindungi hak-hak kedua pihak agar kegiatan sewa-menyewa berlangsung dengan adil.
Kriteria kontrakan
Tinggal di kontrakan bisa menjadi pilihan yang aman asalkan memenuhi beberapa kriteria penting terkait keamanan dan kenyamanan. Berikut adalah beberapa faktor yang perlu diperhatikan untuk memastikan kontrakan aman:
1. Keamanan Lingkungan
Pastikan kontrakan berada di lingkungan yang aman, seperti area yang memiliki sistem keamanan (satpam atau CCTV).
Periksa kondisi keamanan lingkungan, misalnya, dengan bertanya pada tetangga sekitar atau pemilik tentang tingkat kriminalitas di daerah tersebut.
2. Kondisi Bangunan yang Baik
Kontrakan yang aman harus memiliki bangunan yang kokoh dan terawat. Periksa kondisi dinding, lantai, atap, serta fasilitas seperti instalasi listrik dan pipa air untuk menghindari risiko kecelakaan.
Jika memungkinkan, minta pemilik untuk melakukan perbaikan jika ditemukan kerusakan yang berpotensi membahayakan.
3. Perjanjian Sewa yang Jelas
Pastikan ada perjanjian sewa yang resmi dan tertulis, mencakup hak serta kewajiban penyewa dan pemilik. Perjanjian ini memberikan kepastian hukum bagi kedua belah pihak dan melindungi hak penyewa.
4. Akses Evakuasi dan Keamanan Darurat
Periksa apakah kontrakan memiliki akses keluar yang mudah dijangkau dan aman jika terjadi keadaan darurat, seperti kebakaran atau gempa.
Faktor keamanan kontrakan
Berikut adalah beberapa faktor yang perlu diperhatikan untuk memastikan kontrakan aman:
1. Keamanan Lingkungan
Pastikan kontrakan berada di lingkungan yang aman, seperti area yang memiliki sistem keamanan (satpam atau CCTV).
Periksa kondisi keamanan lingkungan, misalnya, dengan bertanya pada tetangga sekitar atau pemilik tentang tingkat kriminalitas di daerah tersebut.
2. Kondisi Bangunan yang Baik
Kontrakan yang aman harus memiliki bangunan yang kokoh dan terawat. Periksa kondisi dinding, lantai, atap, serta fasilitas seperti instalasi listrik dan pipa air untuk menghindari risiko kecelakaan.
Jika memungkinkan, minta pemilik untuk melakukan perbaikan jika ditemukan kerusakan yang berpotensi membahayakan.
3. Perjanjian Sewa yang Jelas
Pastikan ada perjanjian sewa yang resmi dan tertulis, mencakup hak serta kewajiban penyewa dan pemilik. Perjanjian ini memberikan kepastian hukum bagi kedua belah pihak dan melindungi hak penyewa.
4. Akses Evakuasi dan Keamanan Darurat
Periksa apakah kontrakan memiliki akses keluar yang mudah dijangkau dan aman jika terjadi keadaan darurat, seperti kebakaran atau gempa.
